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英文媒体ABC报道，中国投资者全面撤出墨尔本公寓市场，导致楼市出现急剧的衰退，澳洲其他主要城市的公寓楼市场也出现了明显降温。 据墨尔本东城区一名专做中国客户的房产中介李明（音译）表示，在公寓楼完工前，就已有80％以期房形式购买公寓的中国买家遇到了融资困难．无法筹集到房款进行交割。 李明表示，这些客户要么丢掉10%的预付款放弃交割，要么将公寓亏本转售，墨尔本的公寓市场已经转冷，危机四伏。 目前，墨尔本公寓市场明显过剩，而且由于资本收益回报是如此之低，加上维护公寓房的各项开支巨大，中国投资者已经失去了在墨尔本购买公寓的兴趣。 另外，中国政府出台的一系列限制资本外流的措施。新政策要求从2017年7月1日开始，每人每天只能换等额5万人民币的澳元/美元或其他外币，超过这个额度就要准备各种材料去申报，等漫长的审核，中国客户也很难将资产转移到海外。 资金转移限制也将加大澳大利亚公寓市场的风险。 澳洲政府和谨慎管理局明确要求各大银行针对海外投资者收紧贷款标准，对即将交割的买家来说，更是当头一棒，放弃交割变成了普遍现象。 "如果你看看公寓的批准，就能发现审批通过的计划在18个月前达到顶峰，现在数据已开始放缓。” BIS 牛津经济学房地产分析师Angie Zigomanis表示，越来越多的开发商出售公寓项目，或者推迟建房。 根据牛津经济研究院的一项最新调查，自2011年以来，墨尔本市郊高达60％的楼花转售时亏本的或无利润可赚，这就说明了60%的公寓炒房者最后并没有获得想要的投资回报。 在布里斯班内城区，有40％的楼花在转售时亏损。一波新公寓房亏损潮正在墨尔本和布里斯班显现，目前来看，悉尼公寓市场相对稳定。 经济学家Philip Soos认为，政策的缩紧是为了应对澳大利亚的房地产泡沫。自1996年以来，房价上涨创造了历史新高，国民生产总值、通货膨胀、租金和人口都在增长，而澳大利亚人持有的债务比以往任何时候都多。 “澳大利亚成了世界上家庭债务第二高的国家了，是GDP的123%，而且还在上升。所有比例高于100%的国家都经历过或正在经历房地产泡沫。” 几位花旗银行的分析师在一份报告中预计，澳洲审慎监管局（APRA）将会继续推出为房市降温的举措，来抑制家庭债务的增长。 报告也指出，海外资金的撤离和银行的贷款收紧，将导致未来18个月内房价下降7%。 报告预计，悉尼和墨尔本的房价将会很快出现“修正”，房价跌幅最大的会是布里斯班和墨尔本的高楼、内城区公寓，它们很容易供过于求。 而房市的冷淡也会给澳洲经济带来更大的挑战。 澳洲储备银行在本周二的月度董事会上警告了公寓市场的失衡问题，并做出了维持利率1.5%不变的决定。 同时，风靡澳洲楼市的“只还利息贷款”成为了监管层的严查对象，有可能造成澳洲楼市的新次贷危机。 这几年自住房的“只还利息”房贷比例相比以前增加了一倍多。每四笔自住房贷款中，就有一笔为“只还利息”贷款，投资房贷款中的三分之二为“只还利息”贷款。 什么是只还利息的贷款？那什么时候还本金呢？ 只换利息的贷款是interest only lending，并不是真的只还利息，是将还贷期（一般为30年）分为两个阶段。第一个阶段通常为5年，在这一阶段借款人只付贷款利息而不用付本金。在第二个阶段，借款人则仍然需要还本付息。 今年3月底，澳洲监管局APPA出台了新的政策和规定： 高风险只还利息的贷款只可以占新住宅抵押贷款的30%，并严格限制贷款比例，超过八成的贷款以只还利息的方式还款。 近期有专家指出，澳洲只还利息的贷款将有可能变成澳洲版的次级贷。早些年在金融危机之后，爱尔兰就发生了严重的次级贷。借贷人减少指出，导致金融收缩，推高失业率，给房价带了压力。 投资基金机构JCP Investment Partners提出说，给年轻家庭，专业人士和负债率高的高风险房贷可能会冲淡20%的银行资本。 对于刚做完的一项数据统计显示，全国负债家庭的的走势远比意识到的大，这将会摧毁银行资金。 澳洲监管局同时也表明，只换利息的贷款使市场风险加大，必须确保贷款机构意识到这个风险。 这同时也意味着，将要对整个金融行业的懒散而做出调整，收紧贷款担保标准。打压过多投资者的贷款和房地产投机的行为，因为银行业和监管机构试图遏制一直上涨的房价和巨额的家庭债务。 不过，无论如何贷款市场的进一步收紧，是投资人不得不面对的现实，是否拥有健康的现金流，才是房产投资能否长期成功的关键。 |
